Avis Citesia 2025 : Analyse Complète de la Plateforme de Crowdfunding Immobilier

Citesia est une plateforme française de crowdfunding immobilier régulée par l'AMF qui propose aux investisseurs de financer des projets de promotion immobilière. Avec un rendement moyen de 9,9% par an et un agrément PSFP obtenu en 2023, Citesia se positionne comme un acteur sérieux du financement participatif immobilier en France.

Dans cet avis détaillé, nous analysons les forces et faiblesses de Citesia pour vous aider à déterminer si cette plateforme mérite votre confiance en 2025.

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Tableau Récapitulatif : Citesia en un Coup d'Œil

Analyse Détaillée : Les 7 Piliers de Citesia

1. Cadre Légal et Régulation (Score : 4/4)

Citesia obtient la note maximale sur le volet légal, et c'est parfaitement justifié :

• Agrément PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) obtenu auprès de l'AMF en 2023 sous le numéro FP-2023-24
• SIREN 832340129, société immatriculée à Paris avec statuts accessibles publiquement
• Transparence exemplaire : publication régulière des indicateurs de performance selon la norme FPF

Ce cadre réglementaire strict offre une protection importante aux investisseurs et garantit le respect des normes françaises en matière de financement participatif.

2. Solidité Financière (Score : 2/3)

La santé financière de Citesia présente un profil mitigé :

Points positifs :

• Résultat net positif de 135 846€ lors du dernier exercice
• Croissance continue : collecte passée de quelques millions en 2019 à 62,5M€ cumulés
• Évolution du rendement moyen de 7% (2019) à 10,5% (2023)

Point de vigilance :

• Capital social de seulement 60 000€, bien qu'en augmentation par rapport aux 10 000€ initiaux

Malgré un capital social modeste, la plateforme affiche une trajectoire financière positive qui témoigne d'une activité saine et en croissance.

3. Statistiques de Performance (Score : 4/6)

Les chiffres révèlent une réalité contrastée :

Forces :

• Ancienneté solide : 6 ans d'activité (fondée fin 2017, démarrage 2019)
• Zéro perte définitive sur 66 projets financés - un record remarquable

Faiblesse majeure :

• 30% des projets en retard, dont :
  • 10,18% en retard de 0 à 6 mois
  • 12,63% en retard de plus de 6 mois
  • 12,78% en procédure collective

Ces retards reflètent la conjoncture immobilière difficile de 2024-2025, mais l'absence totale de pertes définitives montre l'efficacité de la gestion des dossiers et la qualité des garanties prises.

4. Équipe et Expertise (Score : 2/2)

Citesia brille particulièrement sur ce critère avec une note maximale :

Fondateur : Jean-Damien Cerisier

• Expérience depuis 2011 dans la finance et l'immobilier d'entreprise
• Membre RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) depuis 2016
• Certification AMF obtenue en 2018
• Parcours : analyste investissement, expert immobilier, chargé d'investissements senior chez SERRIS REIM

Conseil des Sages : 5 experts (directeur de foncière, notaire, banquier, experts immobiliers) apportent leur regard sur les projets.

Cette expertise reconnue constitue un gage de sérieux et de compétence dans la sélection des projets.

5. Qualité des Projets (Score : 4/5)

Citesia propose des projets solides et diversifiés :

Garanties :

• Collatéraux sur les projets immobiliers : hypothèques et nantissements
• Sûretés réelles qui protègent le capital investi

Diversification :

• Typologique : promotion immobilière, marchands de biens, lotisseurs
• Géographique : projets répartis dans différentes régions françaises

Point faible :

• Absence de marché secondaire pour revendre ses parts avant l'échéance

6. Gestion des Fonds (Score : 3/4)

La gestion administrative et fiscale est globalement bien organisée :

• Séparation des comptes client/plateforme (obligation réglementaire PSFP)
• Fiscalité simplifiée : application automatique du PFU à 30% avec récapitulatif annuel fourni
• Documentation claire sur les aspects fiscaux

Manque :

• Pas d'outil d'auto-investissement pour automatiser les placements

7. Fréquence des Remboursements (Score : 1/3)

C'est le point le plus faible de Citesia :

• Remboursement « in fine » : capital et intérêts versés à l'échéance du projet
• Durée moyenne de 23 mois (variable de 13 à 35 mois selon les projets)
• Pas de versements mensuels ou trimestriels

Cette structure implique une immobilisation du capital pendant toute la durée du projet, sans flux de trésorerie intermédiaire.

🚀 Investisseur sur Citesia ?

Avis Tiers & Consensus : Ce que Disent les Experts

Pour une vision complète, nous avons analysé les retours de plusieurs sources indépendantes sur Citesia.

Investissements-Faciles.com (Mai 2025)

Investissements-Faciles porte un regard globalement positif :

"Mon avis sur Citesia est positif. Cette plateforme de crowdfunding immobilier se distingue par une équipe compétente et des projets de qualité."

Points forts identifiés :

• Qualité des descriptions de projets
• Équipe compétente
• Rendement attractif de 9,9%
• Éligibilité PEA-PME

Points faibles :

• Nombre important de retards (30%)
• Très peu de projets financés en 2024
• Suivi irrégulier des projets

Notes investisseurs : 4,7/5 sur Google (30 avis), 2,6/5 sur Trustpilot (7 avis)

Crowdfunding-Immobilier-Conseils.fr (Juillet 2024)

Crowdfunding-Immobilier-Conseils souligne la croissance régulière de la plateforme :

• Belle cinquantaine de projets financés
• Plus de 50M€ collectés
• Plateforme qui "trace son sillon" depuis l'agrément CIP fin 2019

Investissement.cash (Septembre 2022)

Investissement.cash analysait la plateforme il y a quelques années :

• Durée moyenne de 20,8 mois
• Taux de rendement moyen annuel pondéré de 9,4%
• Tendance positive : durée en baisse et rendement en hausse
• À l'époque, seulement un projet en retard de 0-6 mois

Cette analyse montre que la situation des retards s'est dégradée depuis 2022, conséquence directe de la crise immobilière actuelle.

Objectif-Renta.com

Objectif-Renta mentionne :

• Ticket d'entrée élevé : 1 000€ minimum
• Revenus taxables dans le pays de résidence fiscale de l'investisseur

Consensus Global

Les avis convergent sur plusieurs points :

Unanimité sur les forces :

• ✅ Équipe compétente et expérimentée
• ✅ Transparence exemplaire (indicateurs FPF détaillés)
• ✅ Qualité des descriptions de projets
• ✅ Absence de pertes définitives
• ✅ Rendements attractifs (~10%)
• ✅ Régulation AMF stricte

Consensus sur les faiblesses :

• ❌ Taux de retards important (30%)
• ❌ Ralentissement de l'activité en 2024
• ❌ Ticket d'entrée élevé (1 000€)
• ❌ Impact de la conjoncture immobilière
• ❌ Absence de marché secondaire

Notre analyse factuelle (score 74/100) est parfaitement cohérente avec ces retours externes. La dualité "plateforme sérieuse mais contexte difficile" ressort clairement de tous les avis.

Notre Verdict sur Citesia

Citesia est une plateforme sérieuse et transparente, portée par une équipe expérimentée et régulée strictement par l'AMF. Avec 0% de pertes définitives sur 66 projets et un rendement moyen de 9,9%, elle présente des atouts indéniables.

⚠️ Cependant, la conjoncture immobilière difficile se traduit par un taux de retards élevé (30%), ce qui doit inciter à la prudence et à la diversification.

Pour Qui ?

✅ Citesia convient aux investisseurs qui :

• Acceptent les risques du crowdfunding immobilier
• Ont un horizon d'investissement flexible (23 mois en moyenne)
• Privilégient la transparence et la régulation
• Peuvent immobiliser au minimum 1 000€ par projet
• Diversifient leurs placements (ne pas concentrer tout son capital)

❌ Citesia n'est pas recommandé si :

• Vous avez besoin de liquidité à court terme (pas de marché secondaire)
• Vous recherchez des revenus mensuels réguliers
• Vous ne tolérez aucun retard de remboursement
• Vous investissez avec de l'argent dont vous pourriez avoir besoin rapidement

Nos Recommandations

1. Ne jamais investir plus de 5-10% de votre patrimoine en crowdfunding immobilier
2. Diversifier sur plusieurs projets (minimum 10-15 projets différents)
3. Lire attentivement chaque dossier avant d'investir
4. Anticiper des retards potentiels dans votre planification financière
5. Suivre régulièrement vos investissements via les indicateurs de performance

💡 Notre avis final : Citesia mérite sa note de 74/100. C'est une plateforme fiable avec des fondamentaux solides, mais qui subit comme ses concurrentes les difficultés du marché immobilier. À utiliser avec prudence et dans le cadre d'une stratégie d'investissement diversifiée.

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FAQ : Questions Fréquentes sur Citesia

Citesia est-elle une plateforme fiable ?

Oui, Citesia est une plateforme fiable régulée par l'AMF avec un agrément PSFP (FP-2023-24). Elle affiche une transparence exemplaire et n'a enregistré aucune perte définitive sur 66 projets financés depuis 2019.

Quel est le rendement moyen sur Citesia ?

Le rendement moyen constaté sur Citesia est de 9,9% par an, avec une évolution positive au fil des années (de 7% en 2019 à 10,5% en 2023).

Quel est le montant minimum pour investir sur Citesia ?

Le ticket d'entrée minimum sur Citesia est de 1 000€ par projet, ce qui est relativement élevé comparé à d'autres plateformes de crowdfunding immobilier.

Y a-t-il beaucoup de retards de remboursement sur Citesia ?

Actuellement, 30% des projets sont en retard, ce qui reflète la conjoncture immobilière difficile de 2024-2025. Cependant, aucun projet n'a enregistré de perte définitive à ce jour, ce qui montre l'efficacité de la gestion des dossiers.

Comment sont remboursés les investissements sur Citesia ?

Les remboursements se font « in fine », c'est-à-dire en une seule fois à l'échéance du projet (capital + intérêts). La durée moyenne est de 23 mois. Il n'y a pas de versements mensuels ou trimestriels.

Peut-on revendre ses parts avant l'échéance ?

Non, Citesia ne dispose pas de marché secondaire. Vos fonds sont donc immobilisés jusqu'au remboursement du projet, d'où l'importance d'investir uniquement de l'argent dont vous n'aurez pas besoin à court terme.

Quelle est la fiscalité applicable sur Citesia ?

Les gains sur Citesia sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% (12,8% d'impôt + 17,2% de prélèvements sociaux), appliqué automatiquement. Vous pouvez aussi opter pour le barème progressif si c'est plus avantageux. Citesia fournit un récapitulatif annuel pour votre déclaration.

Qui est le fondateur de Citesia ?

Citesia a été fondée par Jean-Damien Cerisier, expert immobilier avec plus de 10 ans d'expérience, membre RICS depuis 2016 et certifié AMF depuis 2018. Il est entouré d'un Conseil des Sages composé de 5 experts.

Les investissements sur Citesia sont-ils garantis ?

Les projets bénéficient de garanties réelles (hypothèques, nantissements) sur les biens immobiliers financés. Cependant, comme tout investissement, il existe un risque de perte en capital. Les garanties visent à minimiser ce risque mais ne l'éliminent pas totalement.