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Analyse complète de La Première Brique

Jérôme Pinard

Jérôme Pinard

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Analyse complète de La Première Brique

PLATEFORME DE CROWDFUNDING IMMOBILIER

PARTIE 1 – ANALYSE FACTUELLE STRUCTURÉE

1. LÉGAL (4 points maximum)

Score obtenu : 4/4

Justification factuelle :

  • La Première Brique détient l'agrément PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) délivré par l'AMF sous le numéro FP-2023-15
  • Statuts clairs et accessibles, SAS au capital de 150 000€ (RCS Lyon 848 713 442)
  • Documentation transparente et conforme à la régulation française

Éléments validés :

  • ✅ Statuts clairs et accessibles (1 pt)
  • ✅ Agrément reconnu par autorités compétentes - PSFP AMF (2 pt)
  • ✅ Documentation explicite et transparente (1 pt)

2. FINANCIER (3 points maximum)

Score obtenu : 2/3

Justification factuelle :

  • Capital social de 150 000€ (confirmé par registre RCS)
  • Plateforme en forte croissance : +250M€ de financement depuis 2019
  • Données financières de la société mère non détaillées publiquement

Éléments validés :

  • ❌ Résultats financiers société non publiés en détail (0 pt)
  • ✅ Capital social >100K€ (150 000€ confirmé) (1 pt)
  • ✅ Évolution très positive : +250M€ collectés, forte croissance (1 pt)

3. STATISTIQUES (6 points maximum)

Score obtenu : 3/6

Justification factuelle :

  • Lancée en 2019, soit 6 ans d'ancienneté
  • Retards jusqu'à 6 mois : 8,26% en montant
  • Retards >6 mois/défaut : 4,65% en montant, 3,79% en nombre
  • Pertes actuelles : 0% (selon indicateurs performance)

Éléments validés :

  • ✅ Ancienneté >3 ans (lancée en 2019) (2 pt)
  • ❌ Retards significatifs (12,91% total en montant) (0 pt)
  • ✅ Taux défaillance <5% (3,79% projets, 0% pertes actuelles) (1 pt)

4. ÉQUIPE (2 points maximum)

Score obtenu : 2/2

Justification factuelle :

  • Hugo Berthe et Thomas Danset, fondateurs identifiés et expérimentés
  • iXO Private Equity comme investisseur minoritaire (apport expertise)
  • Équipe étoffée avec service client de qualité reconnu par utilisateurs

Éléments validés :

  • ✅ Fondateurs identifiés et expérimentés (1 pt)
  • ✅ Équipe étoffée et transparente (1 pt)

5. PROJETS (5 points maximum)

Score obtenu : 3/5

Justification factuelle :

  • Projets majoritairement sécurisés par hypothèques de 1er rang ou fiducies
  • Pas de marché secondaire disponible
  • Diversification géographique : France entière
  • Types variés : marchands de biens, promotion, division foncière

Éléments validés :

  • ✅ Collatéraux liquides (hypothèques 1er rang, fiducies) (2 pt)
  • ❌ Marché secondaire non disponible (0 pt)
  • ✅ Diversification typologique (marchand biens, promotion, division) (1 pt)
  • ❌ Diversification géographique limitée (France uniquement) (0 pt)

6. GESTION DES FONDS (4 points maximum)

Score obtenu : 3/4

Justification factuelle :

  • Séparation des fonds garantie par statut PSFP (obligatoire)
  • Robot d'investissement disponible avec paramètres avancés
  • Fiscalité française : prélèvement forfaitaire à la source 30%

Éléments validés :

  • ✅ Séparation effective des comptes (statut PSFP) (1 pt)
  • ✅ Outils d'auto-investissement très développés (5 robots paramétrables) (1 pt)
  • ✅ Fiscalité déclaration manuelle mais PFS automatique (1 pt)

7. FRÉQUENCE REMBOURSEMENTS (3 points maximum)

Score obtenu : 1/3

Justification factuelle :

  • Durée moyenne des projets : 16,5 mois
  • Remboursements principalement à échéance (in fine)
  • Pas de remboursements mensuels systématiques

Éléments validés :

  • ❌ Pas de remboursements mensuels (0 pt)
  • ❌ Pas de remboursements trimestriels (0 pt)
  • ✅ Remboursements à échéance (généralement <24 mois) (1 pt)

CALCUL FINAL

Total : 18/27 points

Appréciation générale selon le score

Score correct (18/27 - 67%)

La Première Brique présente un profil équilibré avec des fondamentaux solides, une régulation stricte et une approche accessible. La plateforme souffre principalement de limitations inhérentes au crowdfunding immobilier français (liquidité, concentration géographique).

Avis synthétique professionnel

Points forts identifiés :

  • Régulation AMF stricte (PSFP)
  • Accessibilité exceptionnelle (1€ minimum)
  • Forte croissance et volume (+250M€ collectés)
  • Projets majoritairement garantis (hypothèques, fiducies)
  • Service client de qualité reconnu
  • Robot d'investissement très développé
  • Aucune perte définitive à ce jour
  • Diversification typologique intéressante

Points d'amélioration :

  • Retards en augmentation (12,91% en montant)
  • Absence de marché secondaire (illiquidité)
  • Concentration géographique (France uniquement)
  • Projets parfois risqués (marchands débutants)
  • Durée moyenne assez longue (16,5 mois)

Recommandation : Plateforme recommandée pour investisseurs cherchant exposition au marché immobilier français avec accessibilité maximale. Idéale pour diversification de portefeuille, avec vigilance sur sélection de projets et gestion de l'illiquidité.

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PARTIE 2 – SYNTHÈSE DES AVIS EXTERNES

Sources consultées et analyses

[Investissements-Faciles.com - Retour 4 ans d'expérience]

  • Investissement réel : 30 projets financés, excellent recul
  • Points forts relevés : Accessibilité (1€), nombreux projets, robot développé, service client
  • Points faibles identifiés : Qualité variable, dirigeants peu expérimentés parfois, retards croissants
  • Bilan : "Avis positif, plateforme avec de beaux atouts"

[Argent-et-Salaire.com - 25 060€ investis à 11,89%]

  • Expérience utilisateur : Rendement performant 11,55% en moyenne
  • Accessibilité : "Inédite avec 1€ minimum"
  • Régulation : Vérification AMF recommandée et confirmée
  • Satisfaction : Globalement positive

[CheckMonPlacement.fr - 30 549€ investis]

  • Performance : 11,99% bruts obtenus
  • Analyse : Plateforme régulée, projets, frais, performances détaillés
  • Date récente : Juin 2025 (retour très récent)

[SInvestir.fr - 4 ans d'investissement]

  • TRI global : Près de 10% depuis le lancement
  • Avantages : Investir sans frais avec petit montant
  • Performance : "Excellentes" malgré quelques retards
  • Positionnement : Avantage réel vs autres acteurs

[Rouxel-Immo.fr - Analyse 2025]

  • Points forts : Investissement dès 1€, rendements 10-12%, aucuns frais, transparence
  • Communication : Transparente et régulière
  • Évaluation : Positive avec réserves sur retards

[MoneyVox.fr - Présentation plateforme]

  • Accessibilité : Dès 1€, 100% digitale
  • Rendement : 11,7% en moyenne
  • Politique : Tarifaire avantageuse (sans frais)
  • Sélection : Projets rigoureusement sélectionnés

[Avis utilisateurs Google/Trustpilot]

  • Google : 4,7/5 avec 611 avis
  • Trustpilot : 4,5/5 avec 732 avis
  • Consensus : Simplicité, convivialité, taux attractifs, communication claire

Convergences/Divergences avec l'analyse factuelle

Convergences majeures :

  • Unanimité sur la régulation AMF (PSFP) comme gage de sécurité
  • Consensus sur l'accessibilité exceptionnelle (1€ minimum)
  • Accord sur les rendements attractifs (10-12% confirmés)
  • Cohérence sur l'absence de frais investisseurs
  • Convergence sur la qualité du service client

Convergences spécifiques :

  • Tous confirment la croissance forte et le volume important
  • Consensus sur l'amélioration continue de la plateforme
  • Accord sur les retards en augmentation mais gérés
  • Validation des rendements effectifs par expériences réelles

Consensus externe

Points forts unanimement reconnus :

  • Accessibilité révolutionnaire (1€ vs 1000€+ ailleurs)
  • Régulation stricte AMF/PSFP crédibilisante
  • Rendements effectivement attractifs (10-12%)
  • Absence totale de frais investisseurs
  • Service client réactif et de qualité
  • Robot d'investissement sophistiqué
  • Communication transparente et régulière

Points de vigilance convergents :

  • Retards en augmentation (contexte immobilier difficile)
  • Qualité variable des projets (sélection nécessaire)
  • Illiquidité (pas de marché secondaire)
  • Projets parfois avec marchands peu expérimentés
  • Interface perfectible (mais en amélioration)

Comparaison avec l'analyse factuelle

L'analyse factuelle de la Partie 1 (score 18/27) est très cohérente avec le consensus des retours d'expérience :

  • La note maximale en régulation (4/4) est unanimement validée
  • L'équipe bien notée (2/2) correspond aux retours service client
  • Les limites identifiées (retards, illiquidité) sont confirmées par tous
  • Les forces (accessibilité, rendements) sont systématiquement citées

Validation croisée exceptionnelle : Plusieurs investisseurs partagent leurs résultats réels (25k€, 30k€+) avec rendements effectifs de 10-12%, confirmant parfaitement l'analyse objective.

Cohérence temporelle : Les retours s'étalent sur 4 ans, montrant une évolution positive continue malgré les défis conjoncturels récents.

Biais limités : Les avis négatifs portent sur des points techniques (interface) ou conjoncturels (retards liés à la crise immobilière) sans remettre en cause les fondamentaux.

Conclusion convergente : La Première Brique représente une référence du crowdfunding immobilier français accessible. Le score de 18/27 reflète fidèlement un acteur solide et fiable avec les limitations inhérentes au secteur (illiquidité, conjoncture). Les retours utilisateurs valident massivement la qualité de l'expérience et la performance effective.

Sources citées :

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